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恒大地产某项目的多元化融资模式探究

来源:范文
  

 摘 要
  
  房地产业是我国经济发展的支柱行业,对过去几十年我国经济的快速发展做出了巨大贡献,创造了快速发展的奇迹。房地产业属于资本密集型行业,投资额大,回收期限长,在发展过程中离不开金融业的支持和配合,随着我国金融改革的不断深化,房地产融资也成为各类金融机构重要的业务构成部分,支撑了我国房地产业的快速发展。但近几年,随着“防范系统性风险”的目标受到重视,去杠杆、资金脱虚向实、“房住不炒”等宏观政策的转向,中国的房地产业转为常态化发展,房地产行业的融资环境受到一定影响,原来常规的一些融资方式或不再适用,或需要满足新的条件。融资不畅对房地产企业造成了很大影响,房地产企业破产的消息层出不穷,其中不乏大型房企,甚至有经济学家预测未来十几年,中国的房地产开发企业数量会减少 2/3 以上。
 
 
恒大地产某项目的多元化融资模式探究
 
  
  在房地产业的融资环境越来越严峻的情况下,融资的顺利与否,不断关系到开发项目的成败,甚至关乎企业的生存,那么研究房地产投资项目融资就非常必要了。本文从恒大集团一个项目融资案例入手,分析了其在操作过程中的经验和教训,并推而广之提出了当前环境下房地产项目融资应该注意的问题,并从宏观政策和微观操作两个视角提出了建议。
  
  本文主要由四部分组成,文章第一部分首先阐述了本文所研究的背景、意义以及研究目的,介绍了恒大 A 项目的典型性和代表性,即为什么选取该项目为研究对象,紧接着点明了文章的主要研究内容和结论。第二部分首先介绍了恒大地产集团的基本情况,接下来对恒大 A 项目进行了全面的介绍,包括 A 项目的背景,建设规模和项目进展等基本情况,分析了 A 项目开工前面临的融资压力,最后对恒大 A 项目的融资情况进行了阐述说明。
  
  第三部分首先采取 SWOT 分析法对恒大 A 项目融资进行了分析,经过优势、劣势、机遇、威胁分析,对恒大 A 项目采用的融资模式进行了分析并总结了该项目融资模式获得的经验,进而得出了恒大 A 项目融资的教训所在,并结合我国房地产行业实际情况给出启示。第四部分为结论和建议,针对我国房地产企业项目融资模式的问题,笔者分别从宏观和微观两方面提出了相关的政策建议。
  
  关键词:  房地产企业 恒大地产 多元化融资模式。
  
  Abstract
  
  With the rapid development of China's economy and the gradual enrichment of investment methods, the investment and financing of the real estate industry has receivedmore and more attention. Since the end of last century, the real estate economy has played an important role in China's economic development. Housing enterprises play an important role in the continuous development of China's economy. However, the inherent characteristics of the real estate industry make the enterprise's own funds insufficient to meet the financing needs of enterprises. At the same time, the domestic financial system is not perfect, the development of financial market is not yet mature, the relevant policies of real estate need to be adjusted, and the housing enterprises also lack professional personnel in financing, which leads to the narrow financing channels of enterprises. Therefore, the healthy development of China's real estate market is closely related to the real estate financial industry.
  
  The development of China's real estate financial industry has brought new financing opportunities to the real estate industry. The real estate industry needs a large scale of capital in the production cycle, and needs intensive capital investment, so financing is the primary consideration of the real estate industry. Strengthen efforts to promote the diversification of the real estate financial market, devote to the development of the securities circulation market, enterprises according to their own situation to adopt appropriate financing methods, which are helpful to improve the management of Housing enterprises financing difficulties.
  
  This paper mainly consists of four parts. The first part of the article first elaborates the background, significance and purpose of the study, introduces the typicality andrepresentativeness of Evergrande A project, that is, why the project is chosen as the research object, and then points out the main research contents and conclusions of the article.
  
  The second part firstly introduces the basic situation of Evergrande Real Estate Group,and then gives a comprehensive introduction of Evergrande A project, including thebackground, construction scale and project progress of A project, analyses the financing pressure faced before the start of A project, and finally describes the financing situation of Evergrande A project.
  
  In the third part, firstly, the author analyzed and summarized the experience of financing mode of Evergrande A project. SWOT analysis method is adopted to analyze the financing of Evergrande A project. Through the analysis of advantages, disadvantages, opportunities and threats, the lessons of Evergrande A project financing are obtained, and the enlightenment is given according to the actual situation of China's real estate industry.
  
  The fourth part is the conclusion and suggestion. In view of the problem of project financing mode of real estate enterprises in China, the author puts forward relevant policysuggestions from macro and micro aspects respectively.
  
  Key words:   Real Estate Enterprises Evergrande Real Estate Diversified FinancingMode。
  
  1  绪论
 
  
  1.1  选题背景、研究目的及意义。
  
  1.1.1  选题背景。
  
  我国自2006年开始,开始从政策上对房地产行业的融资制度进行完善,房地产行业也根据我国的政策进行了多次的调整,作为房地产行业主要资金来源之一的银行业,也开始对房地产融资严加审核,控制规模,但是随着时代的发展,房地产的融资渠道也也在变宽。诸如在2009年前后,房地产市场开始通过IPO上市来获得更多的资金;随后在2010年,我国明确出台了“国四条”、“国十条”等政策,这就使得融资渠道变窄,与此同时,信托、债券等融资方式开始出现到房地产行业并得到了推广,直到2014年,在政府和市场的双重调控下,信托和债券等方式逐渐地被定向增发所取代。2017年,证监会开始放松了对于融资渠道的控制,允许企业采用多种方式进行融资,拓宽了其融资渠道。
  
  虽然房地产行业在我国的经济发展之中发挥了重大的支撑作用,但是房地产行业由于其自身对资金的需求量太大,所以尽管融资政策放开,多数情况下还不能满足融资需求。加之我国现阶段的金融体系还未完善,房地产融资体系也不完备,因此相关政策也亟待改进。除此之外,房地产行业的准入门槛较高,但是房地产行业较之金融行业在招收员工时,其招收的为综合性人才,对于资金筹集、融资等工作没有工作经验,以上问题共同导致了房地产行业的融资渠道变窄,因此我国房地产产业的融资水平和融资能力亟待提升。随着我国金融行业的不断发展和日渐成熟,给房地产的融资提供了利好环境。由于房地产行业在进行投资时需要投入的资本规模较大,且投入的时间较为集中,因此融资的成功与否直接决定了房企的成败。在未来房地产融资时,应当开拓房地产的融资渠道,使得房地产融资呈现出多元化发展的趋势,使得房企能够结合自身情况,采取相对应的融资方式,解决自身融资难问题。
  
  同时,随着国家去杠杆政策的出台,防范金融风险成为房地产企业需要解决的重大难题。房地产业由于项目时间长、涉及资金量庞大,在风险逐步暴露下,房地产行业可能会出现资金链断裂的现象,从而影响企业的利益。为了避免金融市场的动荡,维护市场的稳定,政府出台了限购令和增加土地供应等一系列限制房地产行业的政策,一再强调房住不炒,引导经济脱虚向实,而银行为了落实国家的房地产调控政策,相应地也会收紧对房地产企业的贷款规模,未来房地产企业如果不能获得足够的资金支持甚至破产,可能会对整个行业乃至社会造成难以想象的后果。
  
  因此,对于当前我国房地产业来说,融资门槛的提高和融资规模较小共同导致了房企资金链的断裂,进而给自身、购房者和社会带来了巨大的风险。此外,我国现阶段的融资政策不断的收紧,风险的提升等进一步限制了房企的发展。但是我国整体上资本市场也在不断的进步,房企在看跌的大环境下,采用何种方式来拓宽融资渠道、合理控制风险、优化资本结构、探索项目前以及项目过程中持续性融资的方式,创新融资组合,摆脱融资难问题,已经成为房地产行业亟待解决的关键问题。
  
  1.1.2  研究目的。
  
  面对逐步抬高的的贷款门槛,房地产企业能否获得充裕的资金是影响其进一步发展的关键。房地产企业必须降低银行贷款的依赖度,拓宽融资渠道,创新融资组合,探索出适合企业自身的融资模式。随着我国资本市场的发展,房地产信托、资产证券化等方式开始成为企业融通资金的新选择。但由于目前我国资本市场还不够成熟,监管政策还不完善,新的融资模式还在不断探索。本文通过分析恒大 A 项目涉及的开发贷款、在建工程抵押贷款、房地产信托、上市融资等几种融资方式,结合当前行业的融资条件,剖析恒大具体案例,总结融资的经验教训,给我国房地产企业探索新的融资模式提供借鉴。
  
  1.1.3  研究意义。
  
  本文通过分析恒大地产A项目的融资模式,总结项目融资过程的经验教训,以期能够给政府部门、金融机构以及房地产同业提供借鉴意义。
  
  对于政府部门而言,有利于进行房地产宏观调控。房地产宏观调控是我国政府相关部门从全局角度制定调控措施,确保房地产行业长远健康发展。本文通过分析恒大融资案例,对融资方式进行了探析,从根本上解决供需错配问题。另外,政府方面还要做到去除杠杆,以防资金“脱实向虚”的发生,这就给政府部门制定调控措施提供了借鉴意义。从短期来看,国家的宏观调控可能会使房地产行业放缓发展的步伐,但是从长远看,这一定会引导我国经济更快更好地发展。
  
  对于金融机构而言,有利于开展针对性的资金合作。通过本文中对融资方式、融资途径的阐述,使得金融机构可以对房地产企业的融资链条有更清晰的认识,便于更好地选择资金进入方式,例如通过资产证券化等多种创新模式开拓房地产企业的融资渠道时,要结合当前房地产市场和资本市场的情况,为我国企业量身定做出适合国内房地产企业的金融产品。
  
  对于房地产企业而言,有利于解决融资困境。房地产企业在构建融资组合时可以借鉴本文融资方式,吸取经验教训,选择符合当前融资背景以及自身特点的融资模式。房地产开发企业在不断进行自有资金积累的同时,考虑企业自身的偿债能力和盈利能力,在股权融资和债务融资,直接融资和间接融资中搭配出最优的融资组合。
  
 
  
  1.2  案例的典型性和代表性.
  1.3  主要研究内容和结论
  1.3.1  主要 研究内容
  1.3.2  结论
  1.4  文献综述
  1.4.1  国 外研究现状
  1.4.2  国内研究现状
  1.4.3  文献评述
  
  2  恒大地产A项目融资模式介绍.
  
  2.1  恒大地产集团简介.
  2.2  恒大地产A项目介绍
  2.2.1  恒大地产 A项目背景
  2.2.2  恒大地产A项目概况.
  2.2.3  恒大地产 A项目融资压
  2.3  恒大地产A项目融资情况
  2.3.1  恒大地产A项目融资渠道选择
  2.3.2  银行融资
  2.3.3  自有资金
  2.3.4  民间借贷
  2.3.5  上市融资
  2.3.6  房地产信托融资
  2.3.7  在建工程抵押贷款
  
  3  恒大地产A项目融资模式分析.
  
  3.1   恒大地产融资的SWOT分析.
  3.1.1  恒大地产 A项目融资优势分析.
  3.1.2  恒大地产A项目融资劣势分析.
  3.1.3  恒大地产A项目融资机遇分析.
  3.1.4  恒大地产A项目融资威胁分析.
  3.2  恒大地产A项目融资模式经验总结
  3.2.1  与政府良好的关系有利于实现融资计划.
  3.2.2  与银行建立良好的长期合作关系.
  3.2.3  根据公司规模选择融资渠道.
  3.2.4  注重自有资金的积累.
  3.2.5  根据项目特点设计融资组合
  3.3  恒大地产A项目融资模式的教训
  3.3.1  直接融资和间接融资配比不够合理
  3.3.2  项目融资成本较高
  3.3.3  银行贷款延迟发放
  3.3.4  资金计划制定得不够周密
  3.3.5  融资组合还有改进空间.
  3.4  恒大地产A项目融资模式对我国其他房地产企业的启示.
  3.4.1  合理设计直接融资和间接融资比例.
  3.4.2  拓展直接融资渠道.
  3.4.3  设计科学的融资结构.
  3.4.4  提高房地产信托融资比例
  3.4.5  丰富融资渠道
  3.4.6  降低融资成本
  4  结论
 
  恒大地产作为国内房地产行业的龙头企业,主要通过银行贷款、上市融资、房地产信托融资等多种融资渠道,来获取用于项目建设的资金。作为房地产企业依赖度很高的融资渠道,由于发行成本低、获取贷款速度快的特点,银行贷款一直受到房地产企业的青睐。然而在政府调控房地产市场,实施差别化信贷政策的背景下,银行对房地产企业设置的贷款门槛越来越高,从而放缓了企业从银行获得贷款的增速。上市融资作为房企融资的又一个路径,有利于房地产企业快速融资、调整资本结构。但是随着政策不断出台,企业在国内资本市场上融资愈发艰难,更多的地产商意图通过海外上市,尤其是香港上市的渠道,来融通资金。目前国内信托市场规范性有待加强,企业通过信托市场融资金额规模较小,相对大的房地产项目资金需求得不到满足。综上,我国房地产企业要设计科学的融资结构,不断尝试新的融资组合,拓宽融资渠道势在必行。
 
  本文研究的恒大地产A项目融资模式可以给我国其他房地产企业提供借鉴,房地产项目开展的前期工作包括企业处理与政府和银行等金融机构的关系,项目开工前严格制定资金计划,根据公司规模选择融资渠道,扩展企业自有资金的积累等。房地产开发项目的融资结构中,要尽可能降低银行渠道融资比例,提高直接融资的比例以及房地产信托融资的比例,合理搭配直接融资和间接融资模式配比,从而减少对银行融资渠道的依赖,拓宽融资渠道,此外,也要吸取国外房地产企业融资成功的经验,最大限度地创新融资模式。
 
  虽然恒大地产A项目从前期筹备一直到项目结束出现了各种各样的问题,包括项目开工前筹集资金时出现的融资方式不够丰富的问题,以及在项目过程中银行拖延放贷,出现资金缺口,项目中向银行申请在建工程抵押贷款等一系列问题,但是恒大在工期计划的大致时间范围内完成了项目建设。除此之外,如果企业在项目开工前能够制定好周密的资金计划,设计好合理的融资结构,融资模式中直接融资和间接融资配比合理的话,这些问题都能够避免。所以,笔者认为,恒大地产A项目在总体上看还是一个成功的项目,也对我国其他房地产企业,特别是综合实力和公司架构情况与恒大地产集团相近的房地产公司,在遇到涉及城中村改造的项目时,可以汲取该项目成功的经验,吸取项目不足之处的教训,也给我国其他房地产企业带来了启示。
 
  探索适合新型融资模式,不但有利于规避单一的融资模式带来的房地产现金流断裂风险,规避进而引起的金融体系风险,而且也有助于房地产企业找到解决融资困境的方法,使得企业资金配比得到优化,引导房地产行业走上一条长远发展的道路。
 
  参考文献